有哪些轻资产是比较好做的？

轻资产是一年以来商业地产最热的关键词。

　　企业可以快速扩大购物中络、补充长期持有商业项目、增加收入来源，将运营能力和品牌影响力迅速变现。

　　除了和凯德商用已有实际项目落地之外，对输出品牌管理抱有强烈兴趣的开发商还有红星、绿地、泰禾等。此外，市场上还有汉博、盈石等第三方资产管理机构。

　　众多市场参与者蜂拥而至使得该领域的竞争逐渐激烈。

　　第一太平2016年研究数据显示，中国已开业购物中心超过4000家，十年后预计达10000家。中国商业地产的整体发展现状是，数量多、增长快、回报率和资产增值的提升空间大、专业人才缺乏。这被开发商和资管机构视为行业的发展空间和契机。

　　业内谈论商业地产的资产价值提升和轻资产输出时，不能忽略一个重要的基础，那就是商业品牌自身体系的完善和强大，只有这样，一个商业地产的品牌价值和规模诉求才有可能实现。它不仅仅是一个项目从设计规划开发招商运营的片段组合，还包括商管组织内部的系统化。

　　围绕着商业地产轻资产输出的话题，经济观察报在第六届商业地产年会评审会现场，邀请到多位资深商业地产人士深入探讨和分享了对这一话题的见解和感悟，辑录如下，以飨读者。

　　郭增利（中国购物中心产业资讯中心主任）：近来，商业地产热门的话题是轻资产，其实，倒退十几年，很多老牌的商业管理者比如燕莎、赛特，当时用管理输出的方法成就了很多企业。

　　商业零售业做的是管理输出，现在所谓的轻资产和那时相比，本质没有变化，可能会附加一些真正跟资产有关的点。

　　过去开发商认为，招商第一，定位做好，运营的问题考虑得不是很多，再往后，运营先导，运营决定商业地产活力就开始出现。

　　商业地产从一开始不太健全的逻辑体系一步一步摸索过来了。

　　这个背景下要看、真正投资人两种声音。资本决定开发，而不是开发商决定未来轻资产。

　　今天谈轻资产把重资产全盘否定，这种倾向不太对，管理只是辅助于资产增值的一个必要的过程。大投资人还会关注重资产，在中国到底什么产业能够支撑未来的增长？还是不得不依靠消费。

　　中国是第一消费大国，零售活力市场，这是客观存在的。在大经济不知道投资往哪走的时候，做消费业、零售业有持续性。我相信一部分投资人会倾向于向商业、零售业转型。

　　假定有这样的大环境做支撑，按照正常逻辑，早晚应该会有很大市值的零售业公司诞生。但是中国经济不确定性很多，所以不敢说经济逻辑跟我们的逻辑是完全吻合的。

　　这个时候，轻资产、重资产没办法评价好坏，但是轻资产中要规避一种现象，一些过去只是通过开发赚取利润的公司，做轻资产的时候没有很好的基础，他没有办法给服务对象带来真正意义上资产增值，很有可能是通过轻资产的方法再一次赚取另一个开发商的开发利润。

　　所以轻资产这个词我觉得不是很准确，它不是简单的管理输出，除了招商、运营，谈到日常管理佣金部分收益，还是会跟资产增值建立关系。

　　另一种轻资产的路径，可能会通过前期进入到管理运营。待招商物业逐渐成熟的时候会用基金的优势，优先收购。这类公司不以简单收取管理租金、收益提成、佣金收入的运作模式，而是通过三五年建立起比较成熟的体系，使得物业达到入市的门槛。

　　这样的公司，通过自己的专业、资源和团队，最后带来的是一种资产性的收益。

　　在没办法描绘整个轻资产发展路径的时候，这是一种的可能的方式之一。

　　我梳理了整个房地产的发展。

　　从1998年-2003年是中国住房政策改革后房地产开发兴起的第一个时间节点。

　　2002年开始土地招拍挂制度，地价和房价有了一种联动关系。地产加商业混搭模式在政策的压力下开始出现，就发展速度来说，第二阶段2003-2007年，是调结构，调供给、调需求的时间。这次调整对商业地产影响比较小。

　　过去所讲的管理顾问工作会逐渐变成管理+资产，通过管理能力帮助盘活物业，但是资产增值可分享收益。

　　未来，购物中心绝对不是最终的形态，我觉得会有这么一种可能，即商业地产跟城市功能结合。

　　城市功能是比任何百货店、超市都更有威慑力的方向。把城市必要的功能和商业的存量进行结合，我想可以暂且叫做“主题商业功能体”。首先是城市的功能。第二一定是有主力店、配套店的配套关系，把过去传统意义上零售业作为主力店替换为城市功能作为主力店的发展。

　　我正酝酿成立一个新机构，把少年宫、图书馆的功能做外延的扩充，形成一个商业功能和城市功能联合在一起的商业地产。这对真正去存量会有帮助。

　　新的突破口会跟做商业的人结合，因为真正消化现有商业存量肯定还是要用购物中心语言、商业语言做。

　　用购物中心当中的经验深度了解社会，了解城市，了解消费者，和他们最想要的一些城市功能做结合。

　　当购物中心的优势和城市功能的优势结合的时候，有可能诞生出一个城市功能体的新形态，购物中心持续的更新和改造这个进程开始了。从把它跟城市功能相结合的角度，这类资产价值很有可能是真正重资产应该会关注的，因为它的独特性，它的唯一性。资产无论轻资产还是重资产，跟商业结合的趋势是肯定的，资产的属性不变，但是商业的功能可以演绎的空间非常大。

　　但无论怎样变化，资产+商业的新组合方法在接下来的行业发展当中会是大信号。如果用这样的大信号去看，中国商业地产未来的主体可能会发生一些变化，真正投资人就是投资人，管理者就是管理者。

　　我们的思维可能过于固化了，忽略了很多该重视的，用点状思维做商业地产，跟线状思维做商业地产产生的结果一定是点状思维是支离破碎的，线状思维是完整的系统。

　　李亚明（北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁）：对商业地产来说，最起码要具备资本能力、开发能力和商业管理能力。前几年是开发能力占主导，但从去年开始，资本优先，影响开发的进度和实施，调整商业管理的资源。以中国为议题，可以看出中国降息的压力很大，资金外出的冲动很强烈。现在各行业，大多遭遇了发展的瓶颈。

　　商业这几年放量太大，跟国家的宏观调控政策是密切相关的。从服务、商业管理角度来说，以后的量会越来越多，到了要发展创新的一步了，如业态跨界，现在各行各业，如产业，农业、教育、科技的利润都越来越薄，必须寻求嫁接、跨界和资源整合，把别人或自己的资源有效地组合，形成一种创新。

　　拿汉博来说，在巩固传统服务基础上，今年结合中国现在商业地产遇到的实际情况开始做品牌孵化，方向目前主要在体验业态的儿童、体育、文创、餐饮、医美等行业做功能的配套和孵化。

　　在做品牌化的同时，我们还想做到全国连锁。以前的百货，超市，在数据共享、信息导流上是独自战斗，平台、接口等管理系统是割裂的，体系不互通，所以现在大卖场给我们留下很多提升空间，我们应以此为方向，帮助品牌未来做大。

　　目前资本特别看重的是有空间有题材可实施落地的内容。中国这么多年的房地产建设，硬件特别多，内容的开发没有跟得上，好项目也可能给做砸了。汉博未来要加强的一个是硬件服务，一个是内容开发。一些高端的品牌，外资品牌，国际品牌如果条件苛刻或不和我们合作，我们不得不创新，所以会说2016年是中国新兴品牌的元年。

　　周睿（盈石（北京）资产管理有限公司副总裁）：现在行业里，轻资产的话题确实比较热。轻资产和重资产两者的关系，不是资产变重风险就绝对大，而是取决于有没有团队。所有商业地产的增值都来自于运营团队的运营价值。

　　我们团队内部达成的一个共识是，当没有团队的时候，再轻的资产都是风险，比如没有做到百分之百明白就扩大轻资产输出的规模，再轻都是风险。

　　当有团队的时候，在重资产的过程中能分享到的收益是相对比较大的，但是就前期而言，也是需要合理控制风险的。

　　大家现在都是轻资产，整个产业链缺少资本环节，这成为一个发展瓶颈，而重资产退出渠道就是投资退还。我们一方面在尝试做重资产，同时也在尝试着轻资产跟资本做对接。

　　轻资产下一步关节的打通，投资人的参与热度是非常重要的。但如果是重资产，投资周期太长，我们可能无法接受。现在大家面临着很多从来没有遇到过的问题，比如去百货化，商业地产断代，我们都处在小心谨慎的状态，必须要不断创新，保持更新的心态。

　　郝炬（北京睿信致成管理董事总经理）：轻资产的整体含义是不一样的，第一，房地产企业有主动在做的，也有被动做的；第二，现在不管住宅还是商业，很大一部分在拿地阶段都已经开始用基金的钱。

　　无论是商业轻资产，还是住宅开发轻资产，往往自己赚不到钱，且受投资人的限制。未来一定会有资本、资产、运营方，除此之外还有品牌商和专业的细分领域，比如IT，可能成为很专业的技术服务商，但专业分工之后谁能在中间掌握核心端口，现在很难预测。

　　俞明轩（人民大学副教授）：在时代，还是要注重能力，即注重运营服务价值，商业化品牌价值和客户价值，同时也不能忽略资本的作用。

　　朱凌波（全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长）：商业或地产业的物业表现形态不重要，只是充当载体的作用，关键还是内部，也就是我们选择的角度。今年12月之前一个平台会有很大的转型，叫穿透产业链